マンション投資のリスクと節税

最近の雇用の流動化、将来の年金不安の対策として、毎月安定収入の見込まれる不動産投資が注目されています。
なかでも、比較的少額で可能なマンション投資は、”サラリーマンでもできる”、”節税になる”といった魅力を武器にして販売されています。


マンション投資は比較的少額とはいえ、不動産ですから1千万円を超える取引です。



初期投資は借入で調達し、家賃収入を返済に充てていくことで、持ち出しを抑え、場合によっては多少手元に残ったり、そして返済が終わると、そのまま安定した収入が残っていくというのが基本スタイルです。

収入で借金を返して、持ち出しはなく、将来はマンションが手元に残る、いいことずくめのようですが、リスクがないわけではありません。



最大のリスクは空室リスクです。家賃が入らなくても返済は続きますから、空室の途端に返済ができなくなるなんてことがないように、余裕のある資金計画を立てましょう。


また、新築当時の賃料は、5年後10年後に同じ金額で貸すのは厳しくなりますので、収入の見込みもかために立てておきます。マンション投資の計画にあたっては、想定賃料の8割、硬めに見るなら6割しか入ってこなくても返済に支障はないくらいが安心です。
つぎに、節税ですが、不動産収入の税金は、キャッシュフローではなく、損益に対してかかります。

購入代金は一度に経費にはなりませんが、減価償却費を計上します。


また、借入金の返済はすべてが経費にはなりませんが、利息が必要経費になります。



実際のお金の動きは、家賃収入-借入返済(元金+利息)-管理費その他の維持費ですが、税金の課税対象は上記の算式(実際のお金の流れ)-減価償却費+借入返済の元金になります。

投資の初期は借入返済の利息部分が大きく、元金部分が小さいため、不動産所得は赤字になりやすいです。
不動産所得が赤字になった場合、給与所得その他の所得の税金を節約する効果があります。

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